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      陽江市人民政府關于印發《陽江市自然資源領域提升營商環境若干政策措施》的通知
      來源:本網 時間:2022-09-01 16:39 【字體: 】 瀏覽量:-
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      各縣(市、區)人民政府(管委會),市府直屬各單位:

      《陽江市自然資源領域提升營商環境若干政策措施》已經八屆市政府第23次常務會議審議通過,現印發給你們,請認真貫徹執行。執行中遇到的問題,請徑向市自然資源局反映。


      陽江市人民政府

      2022年8月10日

      陽江市自然資源領域提升營商環境若干政策措施

      一、審批權限委托

      (一)江城區(銀嶺、奕垌、環保工業園區范圍內)、陽東區、海陵試驗區、陽江高新區的國有建設用地使用權劃撥審批權限,由市人民政府委托區政府(管委會)實施。

      (二)江城區、陽東區、海陵試驗區、陽江高新區留用地劃撥權限(市本級留用地除外),由市人民政府委托區政府(管委會)實施。            

      (三)江城區、陽東區、海陵試驗區、陽江高新區集體土地所有權登記中涉及集體土地所有權確認,由市人民政府委托區政府(管委會)實施。

      (四)江城區(銀嶺、奕垌、環保工業園區范圍內)、陽東區、陽江高新區國有建設用地使用權出讓審批權限,由市人民政府委托區政府(管委會)審批。

      (五)江城區、陽東區、海陵試驗區、陽江高新區的閑置土地巡查、調查、處置業務,由屬地自然資源部門辦理,處置方案由市人民政府委托區政府(管委會)審批(屬市本級出讓的仍由市審批)。                    

      (六)江城區銀嶺、奕垌、環保工業園區范圍內,陽江高新區工業園區范圍內和陽東區北慣、合山、那龍、大溝、新洲、東平、塘坪、大八鎮及廣東陽東經濟開發區(含托管區)的控制性詳細規劃(含地塊開發細則),由市人民政府委托區政府(管委會)審批。陽東區東城、雅韶、紅豐鎮的地塊開發細則,由市人民政府委托陽東區政府審批。

      (七)陽東區收回土地使用權、合并歸宗、土地置換的審批,由市人民政府委托陽東區政府實施。

      (八)海陵試驗區、陽江高新區海域使用權審批權限,由市人民政府委托屬地管委會行使縣級政府海域使用審批權。

      (九)不跨縣(區)的市級審批權限的海域使用權變更,海域使用權續期,由市人民政府委托縣(區)政府(管委會)審批。

      (十)不跨縣(區)的市級審批項目用海預審、海域使用權轉讓,由市自然資源主管部門委托屬地自然資源部門審批。

      (十一)江城區(不含海陵試驗區、陽江高新區)范圍內以劃撥方式取得土地使用權,占地面積在500平方米(含500平方米)以下,原劃撥土地使用權人申請辦理協議出讓或轉讓不動產的,由市人民政府委托市自然資源主管部門審批。

      (十二)海陵試驗區國有建設用地面積200平方米以下(不含200平方米)的宗地補辦出讓、建設用地規劃許可、建設工程規劃許可及建設工程規劃條件核實業務,由市自然資源主管部門委托屬地自然資源部門審批。

      (十三)江城區(銀嶺、奕垌、環保工業園區范圍內)、陽東區、海陵試驗區、陽江高新區同一權利人宗地分割或合并,不涉及更改土地規劃條件的,由市自然資源主管部門委托屬地自然資源部門審批。

      (十四)江城區(銀嶺、奕垌、環保工業園區范圍內)、陽東區、陽江高新區用地辦理建設用地規劃許可、建設工程規劃許可,由市自然資源主管部門委托屬地自然資源部門審批。

      建設工程規劃條件核實,由核發《建設工程規劃許可證》相應的屬地自然資源部門辦理。

      (十五)海陵試驗區、陽江高新區范圍內不涉及占用耕地和永久基本農田的臨時用地,由市自然資源主管部門委托屬地自然資源部門審批。

      (十六)不跨縣級行政區域的規模中型(含中型)以下的非金屬礦(不包括普通砂石土類)采礦權新立、延續、變更登記發證與轉讓審批、注銷登記權限,由市自然資源主管部門委托屬地自然資源部門(海陵試驗區除外)實施。

      (十七)中央、省、市財政資金500萬元以下的地質災害治理項目設計(實施)方案、礦山地質環境恢復治理項目和地質遺跡保護項目設計(實施)方案的審查和項目竣工驗收,由市自然資源主管部門委托屬地自然資源部門實施,竣工驗收后報市自然資源主管部門備案。

      二、土地使用權出讓

      (十八)推行預受理機制。對于規劃建設條件明確的工業項目,同步編制建設工程設計方案、施工圖設計方案,納入供地方案,競得人作出書面承諾并完成公示后,審批部門可直接核發《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》等,提高業務審批效率,降低時間成本,爭取“拿地即開工”。

      (十九)推動產業融合發展,允許以招標拍賣掛牌方式供應包含工業用途與其他產業用途(不包括商品住宅)的混合用地,其中工業建筑面積占比不得低于50%。

      (二十)彈性年期出讓供應工業用地。在不高于工業用地法定最高年限的前提下,各縣(市、區)根據產業需要,可分別按照20年、30年、40年、50年設定土地出讓年限。土地使用權限屆滿并符合續期使用條件的,可采用協議出讓(租賃)方式續期使用。                

      (二十一)同一土地使用權人相鄰多宗國有工業用地可統一規劃布局,集中建設生產服務、行政辦公、生活服務設施。生產服務、行政辦公、生活服務設施用地面積和建筑面積分別占總用地面積、總建筑面積的比例可不減少。

      (二十二)租賃供應工業用地。工業用途國有建設用地使用權可出租給土地使用者,土地租賃期限為10年、15年、20年。由土地使用者與自然資源主管部門簽訂10年以上使用期限的土地租賃合同,并支付租金。    

      (二十三)工業用途國有建設用地使用權提供給土地使用者,可設定投入產出等條件,先以租賃方式向土地使用者供應土地;達到條件后,再以出讓方式提供給土地使用者。采取先租后讓方式使用土地的,中標人或競得人可與自然資源主管部門簽訂“2+3+N”(2年基建租賃期、3年投產租賃期和N年出讓期)的土地出讓合同,“2+3+N”總年限原則上不得超過20年。對于國家、省重大產業項目、戰略性新興產業項目、市重大招商引資項目,以認定的年期進行先租后讓,供應年期最高不超過50年。                           

      (二十四)工業用途國有建設用地使用權可以出租和出讓相結合的方式提供給土地使用者,由土地使用者支付出讓金和租金。

      采取租讓結合方式使用土地的,廠房及配套用地、企業內部行政辦公及生活服務設施用地等生產辦公必需用地,可采用出讓方式使用土地;露天堆場、露天操作場地、停車場用地及其他用地等生產配套設施用地,可采用租賃方式使用土地,單次租賃年限不超過5年。

      (二十五)在符合規劃的前提下,現有制造業企業通過提高工業用地容積率、調整用地結構增加服務型制造業務設施和經營場所,其建筑面積比例不超過控規原總建筑面積15%的,可繼續按原用途使用土地,但不得分割轉讓。

      (二十六)在符合規劃、不改變用途的前提下,現有工業用地或倉儲用地包含提高容積率、宗地合并或分割、縮減用地紅線、調整建筑高度、建筑密度或綠化率等一種或多種變更情形的,不再增收土地價款。           

      (二十七)高標準工業廠房和工業大廈項目用地應按規定采取招標拍賣掛牌方式出讓,符合省優先發展產業且用地集約的中小企業項目,優先保障供地,土地出讓底價在不低于成本價格的前提下,可按不低于所在地土地等別相對應工業用地最低價標準的70%執行。

      高標準工業廠房和工業大廈項目的最高可銷售比例標準在土地出讓公告、合同中予以明確。項目容積率應以屬地自然資源部門出具的規劃條件為準。支持拓展用地空間,高標準工業廠房和工業大廈利用地下空間的,其地下建筑面積可不納入計容面積。                                       

      (二十八)高標準工業廠房和工業大廈可按規定進行預售、現售、租賃和分割轉讓。符合相關規定的高標準工業廠房和工業大廈可按幢、層、套等固定界限為基本單元分割為可以獨立使用且權屬界線封閉的空間。每個分割單元均應符合交通、消防安全等要求,分割單元最小建筑面積不得少于300平方米。宿舍部分分割轉讓的,除符合上述成套且獨立使用、交通、消防和分割單元最小面積等要求外,還應滿足宿舍分割比例(分割面積除以宿舍部分總面積)小于或等于工業廠房分割比例(與宿舍同一業主購買工業廠房面積除以工業廠房總面積)。                      

      (二十九)傳統工業企業轉為先進制造業企業,以及利用存量房產進行制造業與文化創意、科技服務業融合發展的,可實行繼續按原用途和土地權利類型使用土地的過渡期政策,過渡期支持政策以5年為限,5年期滿涉及轉讓需辦理相關用地手續的,可按新用途、新權利類型及市場價,以協議方式辦理。                             

      (三十)企業利用新增工業用地開發建設的科技企業孵化器,可按一類工業用地性質供應土地,在不改變其服務用途的前提下,其載體房屋可按幢、層等不動產單元進行產權登記并出租或轉讓。              

      (三十一)外商投資企業租賃工業用地的,可憑與屬地自然資源部門簽訂的土地租賃合同和繳款憑證辦理規劃、報建等手續。政府實施舊城改造,可以協議出讓或租賃方式為需要搬遷的外資工業項目重新安排工業用地。 

      (三十二)制造業外商投資企業利用存量工業房產發展生產性服務業以及興辦創客空間、創新工場等眾創空間的,可在5年內按原用途和土地權利類型使用土地,5年期滿后按有關規定辦理。                        

      (三十三)對外商與政府共同投資建設的醫療、教育、文化、養老、體育等公共服務項目,可使用劃撥土地的,允許采用國有建設用地作價出資或入股方式供應土地。                                    

      (三十四)取消建設項目用地預審時對補充耕地、征地補償費用和建設項目是否開展地質災害危險性評估、是否壓覆重要礦產資源進行審查的規定。     

      (三十五)市區(含江城區、海陵試驗區、陽江高新區,不含陽東區)已出讓的土地無容積率約定,且未在2016年5月18日前批準修建性詳細規劃的,其補繳地價的基準容積率為1.5。                            

      (三十六)歷史上含市政公共設施用地出讓或轉讓(含拍賣、購買或抵頂工程款等方式取得)的宗地,因土地確權登記時剔除公共設施用地面積且未依法辦理回收手續,現土地使用權人申請因批準改變用途和容積率等土地使用條件需補繳地價款的,核定改變土地使用條件前計容建筑總面積以宗地最初出讓或轉讓時取得的土地面積為準。

      (三十七)城市規劃區范圍內的通信、供電、供水、供氣等市政管線通道以及公園綠化建設,申請辦理建設工程規劃許可證時,項目業主單位可憑相關書面承諾(包括用地補償、恢復原狀、處理好相鄰關系及矛盾糾紛等)申請辦理。                                  

      (三十八)經濟適用住房上市出售的土地出讓金按經濟適用住房坐落位置土地估價結果的10%計繳。土地估價結果由屬地自然資源部門委托公開選定的土地估價機構根據相關規定確定。            

      (三十九)已購公有住房上市出售發生土地使用權轉移或權利人申請補辦土地出讓的,土地出讓金按稅務部門確認的房地產交易價格的1%計繳。          

      (四十)劃撥國有建設用地上商品房補繳土地出讓金,按商品房坐落位置現狀使用條件下土地使用權正常市場價格減去劃撥土地使用權價格方式計繳,由屬地自然資源部門委托公開選定的土地估價機構根據相關規定確定。                                     

      (四十一)在《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范》實施(2018年4月9日)前,經批準建設行為已發生且建設工程竣工但尚未補繳地價的,如當時已書面通知建設單位繳交但未繳交,補繳地價估價期日以受理補繳地價申請時點為準;未書面通知建設單位繳交,補繳地價估價期日以批準調整用地規劃條件時點為準(如無調整用地規劃條件的,以修建性詳細規劃批準時點為準)。如屬違反規劃管理行為需補繳地價且符合補繳地價執行規定的,估價期日以核發建設工程規劃驗收合格證(項目分期建設的以最后一期)時點為準,在取得建設工程規劃驗收合格證之日起(分期建設的以最后一期時間)6個月內未辦理的,則以申請受理時點為準。

      (四十二)對于市本級出讓的國有建設用地因政府或政府部門原因無法按照《國有建設用地使用權出讓合同》約定時間交付土地,但已辦理不動產權屬登記手續的,按登記的次月起繳納城鎮土地使用稅;未辦理不動產權屬登記手續的,按補充協議約定的交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅。                           

      三、閑置土地處置

      (四十三)宗地在批準延長動工開發期限后仍不能動工開發建設,經認定仍屬政府或政府職能部門原因造成的,可繼續延長動工開發期限。              

      (四十四)在2012年6月30日前已供地且不在土地動態監測監管系統內,用地面積在3畝以下(含3畝)或用地面積在3畝以上實際已動工開發且開發建設用地面積達到應動工開發建設面積三分之一以上的宗地,不作閑置土地調查認定。                                          

      (四十五)在2012年6月30日前已供地(出讓合同或劃撥決定書簽訂時間為準)且不在土地動態監測監管系統內,用地總面積在3畝以上、目前仍未動工建設或動工后中止建設超過一年且未達到開工標準的宗地,用地使用權人因建設需要可向屬地自然資源部門提出閑置原因認定申請,或屬地自然資源部門在獲取宗地有關信息后向用地使用權人發出《閑置土地調查通知書》。屬地自然資源部門調查認定后將處置方案報屬地政府(管委會)審批。如認定是非用地使用權人自身原因造成閑置的,則待其閑置原因消除后再辦理延期開發手續,簽訂補充合同;如認定是用地使用權人自身原因造成閑置的,建設用地使用權人須繳交土地閑置費(土地閑置費按照土地出讓價款〈劃撥價款〉的20%,或核發《閑置土地調查通知書》時點土地市場評估價的20%,按孰高原則確定),并與屬地自然資源部門簽訂補充合同,約定自簽訂補充合同之日起一年內動工開發,竣工時間順延。如一年后仍未開工建設且是用地使用權人自身原因造成的,則由政府依法按照國家閑置處置有關規定處理。

      (四十六)對未納入土地動態監測監管系統的涉嫌閑置土地,項目業主單位可繼續推進建設工程設計方案審查、建設工程規劃許可及相關用地手續辦理,但須書面承諾今后按規定處置土地閑置事宜。                         

      四、不動產登記

      (四十七)對“劃撥土地使用權補辦出讓”“購買房地產開發公司國有建設用地確權”“合法契約土地確權”“不動產分割與合并”等與不動產登記業務關聯可并聯辦理的,實行一次性申請內部流轉審批。                              

      (四十八)在不動產登記服務大廳設置綜合窗口,推行不動產交易、登記、稅收征繳“一窗受理”,在窗口推行EMS郵政速遞《不動產權證書》業務,全面實現“進一個門,跑一次路”。

      不動產抵押注銷登記、注銷預購商品房抵押預告登記可通過金融總對總系統進行線上申辦,查解封登記等業務可由法院通過不動產+法院總對總系統進行線上申辦,登記信息可在現場自助查詢打印,并可通過粵省事、公眾號、政務服務網查詢。登記業務實行扁平化管理“一窗通辦”,雙休日可預約辦理業務。 

      (四十九)除法人或其他組織建造房屋首次登記、涉及歷史遺留問題、非公證繼承等復雜的不動產登記外,抵押登記1個工作日內辦結,其他登記類型3個工作日內辦結。注銷抵押、查封登記、更正登記、異議登記等即時辦結。        

      (五十)推行“交房即交證”,在交房現場頒發不動產權證書,并實行“不動產登記+仲裁”聯動服務新模式。                                      

      (五十一)自然人、法人及其他組織均可作為抵押權人申請以建設用地使用權、建設用地使用權及其地上建筑物(附著物)所有權辦理不動產抵押登記。                

      (五十二)以劃撥方式取得的建設用地使用權可以依法設定抵押權,但劃撥土地抵押權實現時須優先繳納土地出讓金。                                                 

      (五十三)申請續貸不動產抵押登記直接按抵押變更登記方式辦理,并在1個工作日內辦結。      

      (五十四)允許有合法土地權屬手續,但地上建筑物(部分或全部)未辦理規劃、報建、房產登記手續的,經抵押雙方書面同意可申請辦理不動產抵押登記,未辦理規劃、報建、房產登記手續部分不列入抵押范圍。

      抵押登記后,抵押人補辦相關手續的,抵押雙方可依法申請辦理相應登記。                       

      (五十五)申請辦理土地抵押登記,土地閑置認定不作為前置環節。   

      (五十六)個人依法取得經營性房地產用地,可將土地使用權辦理到個人新設立的房地產開發公司(含自然人與其一人有限責任公司或自然人與其個人獨資企業),按規定完稅后直接辦理國有建設用地使用權轉移登記。 

      (五十七)為妥善解決小區辦證歷史遺留問題,對原土地權屬單位以未登記的宗地,與建設單位合作開發建設且已銷售并領取房產證的商品房,以該幢建筑物所占用范圍內的土地落宗,土地權利人為該商品樓全體業主。如土地性質為劃撥的,辦理轉移登記時須按分攤土地面積補繳土地出讓金。                                                  

      (五十八)宗地出讓后,受讓人未按《國有建設用地使用權出讓合同》約定動工投資建設且已進行轉讓,辦理了《國有土地使用證》或國有建設用地的《不動產權證書》,后經再次或多次轉讓,轉讓鏈條清晰的,受讓雙方當事人憑《國有土地使用證》或國有建設用地的《不動產權證書》以及合法取得土地的來源材料,先按相關規定進行土地閑置認定,再與自然資源主管部門簽訂補充協議,按照《國有建設用地使用權出讓合同》的相關條款重新約定宗地動工、竣工時間及宗地相關條件,按規定完稅后可辦理該土地使用權轉移登記。                                       

      (五十九)市區不動產統一登記(2016年3月1日)實施前,私人自建房屋因改建、擴建,造成建筑面積與原房屋產權登記建筑面積不一致,且無法補辦規劃報建手續的,按照原房屋產權證登記的用地面積、建筑面積登記,超出部分的建筑面積不予登記,在不動產權證書和登記簿附記中標注。                           

      (六十)圍填海項目竣工驗收后換發國有建設用地使用權不動產權證書,按國有建設用地使用權首次登記辦理。

      1. 填海造地形成的建設用地符合《劃撥用地目錄》的,圍填海項目驗收合格后,海域使用權人可持相關材料向屬地自然資源部門申請辦理劃撥用地相關手續。

      劃撥供地方案報經有批準權的人民政府(管委會)批準后,由屬地自然資源部門核發《建設用地規劃許可證》,不再收取土地劃撥費用。海域使用權人憑經批準的劃撥供地方案等相關材料申請換證。

      2. 填海造地形成的建設用地不符合《劃撥用地目錄》的,可按協議出讓方式辦理宗地出讓手續。在圍填海項目驗收合格后,海域使用權人持相關材料,向屬地自然資源部門申請辦理協議出讓用地手續。

      屬地自然資源部門委托有評估資質的中介服務機構按照圍填海成陸后的土地現狀,按現時土地使用權市場評估價確定該宗地的土地出讓價格,扣減海域使用金和填海成本(包括圍填海工程費、項目可行性研究、海域使用論證、海洋環境影響評價、清理海域及補償等前期投入費用)后報國有土地使用權招標拍賣掛牌工作領導機構審定。圍填海成本由屬地自然資源部門委托具有相應資質的中介服務機構核算后報屬地財政部門審核。項目用地市場評估價格低于海域使用金和填海成本的,不再收取土地出讓金(地價款),協議供地方案報經有批準權的人民政府(管委會)批準后,由屬地自然資源部門與原海域使用權人簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》,并核發《建設用地規劃許可證》。海域使用權人憑土地出讓等相關材料申請換證。

      (六十一)圍填海形成的建設用地使用權期限為海域使用權期限的剩余期限,剩余期限超過法律、法規規定的土地使用權最高期限的,按照最高期限確定。海域使用權轉為國有土地使用權登記發證,原批準海域使用權人及用途不變。                                 

      (六十二)原海域使用權為整體范圍填海的,申請換發不動產權證時應同時申請辦理海域使用權注銷登記,注明換發國有建設用地使用權不動產權證書。原海域使用權為部分范圍填海的,應同時申請辦理海域使用權界址面積變更登記。

      五、附則

      (六十三)本政策措施規定的內容與此前我市相關政策文件不一致的,以本政策措施為準。

      本政策措施自發布之日起施行,自施行之日起有效期為5年?!蛾柦刑嵘隣I商環境支持實體經濟發展的若干政策措施》(陽府〔2018〕61號)同時廢止。

      市政府規范性文件編號:陽府規〔2022〕6號

      公開方式:主動公開


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